最高法院案例:院落空地的市场价值能否通过超标准容积率予以准确反映

                                           

【裁判要旨】

针对再审申请人反映的院落空地补偿问题,江山市政府征收部门在制定补偿安置政策时,以当地对此类情况都是通过超标准容积率补偿来进行,不能准确反映案涉院落空地的市场价值。但江山市政府已在二审期间主动对案涉院落空地进行单独评估补偿,评估公司出具补充评估报告,再审申请人对该补充评估报告的异议,在被征收人提出异议评估公司进行答复后,亦应当依法向衢州市房地产评估专家委员会申请鉴定中解决。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2019)最高法行申11493号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):周朝根,男,1948年4月22日出生,汉族,住浙江省江山市。

委托诉讼代理人:周伟,男,1976年2月16日出生,汉族,住浙江省嘉兴市南湖区,系周朝根近亲属。

再审申请人(一审原告、二审上诉人):周朝宾,男,1953年3月21日出生,汉族,住浙江省江山市。

再审申请人(一审原告、二审上诉人):周江仙,女,1955年10月14日出生,汉族,住浙江省江山市市区。

再审申请人(一审原告、二审上诉人):周朝文,男,1961年6月29日出生,汉族,住浙江省江山市。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):浙江省江山市人民政府。住所地:浙江省江山市中山路118号。

法定代表人:舒畅,该市人民政府市长。

周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文诉被申请人浙江省江山市人民政府(以下简称江山市政府)房屋征收行政补偿一案,浙江省衢州市中级人民法院于2018年2月6日作出(2017)浙08行初23号行政判决:确认江山市政府2016年12月15日作出的江政征补字[2016]第20号《房屋征收补偿决定书》(以下简称20号《征收补偿决定》)违法。周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文不服提起上诉后,浙江省高级人民法院于2019年1月7日作出(2018)浙行终514号行政判决:驳回上诉,维持原判。周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文仍不服,在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文向本院申请再审,请求:撤销一、二审行政判决;撤销江山市政府作出的20号《征收补偿决定》。其申请再审的主要事实和理由为:一、审理本案应当将案涉房屋征收决定一并审查,并认定为无效。江山市政府隐瞒征收决定的真实内容,特别是征收事由。本案房屋征收决定存在“重大且明显违法”,应认定为无效。二、关于空地的补偿问题。对被征收个人住宅房屋只有一层的,按其确权面积的1:1.6比例进行补偿。1.6比例并非对空地的补偿,且与空地大小没有任何必然联系。二审采纳补充评估报告,不符合法律规定。且该补充评估报告的内容是采用错误的基础数据,造成严重的低估。三、关于补偿决定存在的程序问题。1.评估机构的选定是在没有告知被征收人有自行协商的权利下确定的,是违反法定程序的。投票过程本身也是非法的,没有依法进行现场公证。2.《分户评估报告》未依法送达,而且其作出时签约期限已过。3.《补偿决定方案》未依法送达,剥夺了其选择安置方式的权利。四、关于评估价格未包括房屋附属物、装修装潢价值及院内自建建筑的认定问题。对未登记房屋未能评估的责任在江山市政府,江山市政府没有对未登记房屋进行认定和处理。五、原审判决遗漏重要争议焦点。1.本案房屋征收补偿决定所涉的安置房既非原地也非就近,而是外迁安置。2.《分户评估报告》中关键数据系伪造。3.评估机构没有实地查勘。4.《分户评估报告》中成新率从84%被压低到52%。5.《评估分户报告》完全不符合《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)等行业标准。6.《初评结果公示及公示照片》中公示照片不是合法的证据形式,无法确定拍摄时间,不能作为定案依据。7.《征收补偿决定》故意遗漏了20万元的补助。8.《征收补偿决定》无法体现公平补偿原则。六、原审判决违法审理、枉法裁判事实清楚。

本院认为:本案的争议焦点为案涉20号《征收补偿决定》是否合法。现围绕再审申请人申请再审的事实和理由,阐述如下:

一、对案涉房屋征收决定的异议。根据一、二审查明的事实,江山市政府于2013年12月2日作出案涉房屋征收决定并予以公告,徐群英、周伟等7人于2017年12月起诉该房屋征收决定,已经浙江省衢州市中级人民法院(2018)浙08行初3号行政裁定及浙江省高级人民法院(2018)浙行终986号行政裁定驳回起诉。因案涉房屋征收决定并非本案诉讼标的,且并无生效法律文书对该房屋征收决定的合法性予以否认,及再审申请人并未提供证据证明该房屋征收决定存在法定的无效情形,故再审申请人对案涉房屋征收决定的异议,依法不应予支持。

二、对案涉院落空地的补偿。针对再审申请人反映的院落空地补偿问题,江山市政府征收部门在制定补偿安置政策时,以当地对此类情况都是通过超标准容积率补偿来进行,不能准确反映案涉院落空地的市场价值。但江山市政府已在二审期间主动对案涉院落空地进行单独评估补偿,评估公司出具补充评估报告,再审申请人对该补充评估报告的异议,在被征收人提出异议评估公司进行答复后,亦应当依法向衢州市房地产评估专家委员会申请鉴定中解决。

三、对案涉《征收补偿决定》程序存在的异议。1.本案房屋征收部门未严格按照“房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构”的规定,由被征收人直接按照少数服从多数的方式确定房地产评估机构,存在一定瑕疵,但并不影响被征收人公平合理选定评估机构的权利,且尊重大多数被征收人选择的意愿。2.对《分户评估报告》的送达。一、二审判决已经认定未全部送达被征收人,未完整履行送达职责程序违法,且对江山市政府未能提供向除周朝根户外的被征收人送达案涉《房屋征收项目告知书》告知安置方式选择权的行为确认违法。因再审申请人在一审诉讼时已经知晓相关方案及征收补偿决定内容,江山市政府明确表示只要被征收房屋产权人形成一致选择意见,两种补偿方式均可保障,再审申请人选择安置方式的实体权益,并未受到实质影响。

四、对评估报告未包含房屋附属物、装修装潢价值的问题。案涉《征收补偿决定》已经告知被征收房屋装饰装修价值的补偿,因被征收人不配合等原因,根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第三款的规定,相关补偿评估待评估确定后另行计算。案涉评估报告已经对被征收房屋的合法建筑面积价值进行评估确定,对于依法应当评估而未纳入评估范围的房屋附属物、装修装潢价值等,江山市政府在二审中书面明确表示“拟在涉案房屋附属物、临时建筑及装修装潢价值确定后,与院落、空地一并予以补偿”,并无不当。据此,一审判决确认江山市政府2016年12月15日作出的20号《征收补偿决定》违法,二审判决驳回上诉,维持原判,并无不当。

综上,周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回再审申请人周朝根、周朝宾、周江仙、周朝文的再审申请。

审判长 蔚 强

审判员 王晓滨

审判员 王 岩

二〇一九年十二月三十一日

法官助理  林清兴

书记员   甫  明


 


来源:微信公众号 行政涉法研究

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