典型案例19——隐名代理下的介入权行使

案情简介

2009年甲某出资委托乙某以乙某名义购买丙某、丁某的房屋,合同未载明甲某与乙某之间的委托代理关系。丙某、丁某收取房款后未办理房屋过户手续,乙某后又以各种理由不愿配合甲某奔走房屋过户事宜。甲某无奈,找到宽以律师团,希望能帮她把房屋过户到自己名下。

诉讼策略

本律师团在接受甲某的委托后对该案的事实及证据进行全面详细的分析,提出了三种诉讼方案,第一种方案:甲某以实际出资人及委托购房者的身份起诉乙某,要求乙某将房屋过户到自己名下,该方案需要以房屋登记在乙某名下为前提,但目前房屋尚在丙某、丁某名下,故该方案不可行;第二种方案:甲某提起确权之诉,请求确认案涉房屋归甲某所有,但该方案也有障碍,其一是以谁为被告?房屋现登记在丙某丁某名下并不是登记错误,甲某提起确认之诉的依据是什么呢?其二是即便案件胜诉,但因为提起的是确权之诉无法申请法院执行过户,达不到甲某想要将房子过户到自己名下的目的;第三种方案也是本案最终采取的方案,即甲某作为原告,丙某、丁某为被告,乙某为第三人,虽然原被告两方无合同关系,但甲某有委托乙某购房的委托书,故甲某可以依据合同法第403条行使介入权,要求丙某、丁某直接将房屋过户到自己名下。该方案不仅能达到委托人甲某的诉求,而且能减少诉讼程序,最大程度减少委托人诉累,降低诉讼成本。

法律文书


案件结果

法院判决被告丙某、丁某以及第三人乙某于判决生效后十日内协助原告甲某办理案涉房屋所有权变更登记。

典型意义

《合同法》第403条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”本案就是隐名代理与房屋买卖相结合的实例,熟练的运用合同法第403条委托人的介入权即可以抓住解决本案纠纷的关键。

本案的典型之处在于,本案发生时《物权法》司法解释尚未出台,对于房屋代持问题司法实践尚无统一的处理意见和标准,团队律师利用合同法的规定,从法理和法律规定的两个层面对介入权行使的可行性进行了反复论证,最终团队律师的方案和意见获得了法院的判决支持。

回顾总结

律师在代理案件的过程中要勇于创新,敢于尝试新的诉讼方案。本案即是团队律师以法律条文为武器,勇闯新领域的例子。在以事实为基础、法律为准绳的原则下,结合法理,充分论证,作出的判断和诉讼方案便能经受住庭审和判决的检验。



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