典型案例16——房屋买卖合同纠纷案

案情简介

甲某作为卖方、乙某丙某作为买方、xx公司作为居间方三方于2016年6月27日签订了《房屋买卖合同》,约定甲某将其名下一套房屋出卖与乙某丙某,房屋成交价为xx万元,其中定金x万元,甲某应于2016年11月28日结清银行按揭贷款。合同签订当日乙某丙某支付了定金x万元,后乙某丙某一直等待并催促甲某结清房屋贷款以便继续履行合同。甲某未按约结清房屋贷款,乙某、丙某通过居间方多次催促,甲某仍未履行结清房屋贷款义务,在这期间成都市出台了新的购房政策,按照新的政策乙某丙某不具有购房资格,而此时房价已经大幅上涨。乙某、丙某找到宽以律师团期望团队律师帮助其维护合法权利。

诉讼策略

团队律师在接受乙某、丙某委托后发现,《房屋买卖合同》中的出卖方只有甲某一人,但案涉房屋却是甲某及其妻子两人共同所有。如果甲某妻子对甲某出卖房屋事宜事先不知情且事后拒绝追认,那么该《房屋买卖合同》就会因为甲某无权处分而自始无效,而一旦《房屋买卖合同》自始不产生法律效力,那么乙某、丙某的权益将很难得到保障。于是团队律师向乙某、丙某核实他们在签订合同之时是否知晓案涉房屋为甲某及其妻子共同财产的事实,乙某、丙某回复称他们也曾就此事多次询问甲某,但甲某从来都是做肯定回答,再加上整个过程是房屋中介在协助沟通,故乙某、丙某便认为甲某和妻子均同意卖房。

团队律师分析后认为,甲某及其妻子看着房价上涨可能想要毁约,所以诉讼中甲某妻子定会否认其知晓甲某出卖房屋一事,本案又没有直接证据能够证明甲某向乙某、丙某出售案涉房屋征得了甲某妻子同意,故乙某、丙某要求继续履行合同以取得房屋存在极大败诉风险。于是团队律师在向乙某、丙某分析上诉风险并征得乙某、丙某的同意后,将诉讼请求定为了解除《房屋买卖合同》同时要求甲某返还定金。为了尽最大努力帮助乙某、丙某挽回损失,团队律师就甲某违约不仅造成乙某、丙某不能取得案涉房屋,还因为房价上涨不能以相同价款购买到与案涉房屋同等条件的房屋一事进行了论证,提出了增加违约金的诉讼请求。经过团队律师的努力,法院最终采纳了团队律师的观点,判决我方胜诉。

法律文书

 

案件结果

法院判决甲某与乙某、丙某之间的《房屋买卖合同》于2017年10月19日解除;甲某因其违约行为应当退还乙某、丙某定金x万元并支付乙某、丙某违约金xx万元。

典型意义

本案的典型意义在于,成功地将合同正常履行情况下买方会获得的房屋涨价利益作为调高违约金的考虑因素。我国《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”但司法实践中对调高违约金的举证责任要求非常严格,除非能够证明已产生实际损失。而本案房屋涨价的利益严格来说并不是买方已经产生的实际损失,从以往经验看在这种情况下主张增加违约金并不是十拿九稳的,但为什么团队律师敢冒如此大的风险呢?其实不是冒风险,团队律师是准确把握了当时房价上涨导致大量买方违约案件发生的形势,预先对法院的态度作了判断,这种判断有大量实践经验做支撑。当然案件的判决结果也证明了团队律师的判断是正确的。    

除了前面说的客观形势,团队律师做这样的判断就本案而言是因为卖方因房价上涨而违约是恶意的违约,是为法律所不支持的。而这种恶意违约不仅给买方造成了不能购买房屋的损失,使得买方要再购买房屋需要花费比正常履行本案买卖合同更大的代价,而同时卖方却会因为合同的解除而享有房价上涨带来的利益,这显然不符合公平原则。而为了证明房屋上涨的价格,团队律师申请对诉讼中房屋价值进行了鉴定,以此来证明房屋价格的上涨,法院最终采纳了我方的代理意见。本案也因此被本案的受案法院——成都市双流区人民法院收入了当年的《房地产纠纷案件审判白皮书发布》作为典型案例宣传。

回顾思考

房屋价格上涨后,二手房买卖纠纷数量急剧上升,诚实信用、契约精神经受重大考验。实践中,出卖人往往寻找多种借口违约,主要包括以买受人不符合购房资格、涉案房屋未取得权属证书、房屋尚有银行按揭等理由拒绝继续履行合同义务。本案就是卖方出售房屋未经过房屋共同所有人同意,导致房屋买卖合同出现效力瑕疵,而当房价一路上涨,卖方就抓住该瑕疵拒绝履行合同的典型案例。本案卖方的行为于道德有悖、于诚信有失,但本案又何尝不是给广大购房者一个警醒,即买受人在购买房屋时,应当有足够的法律风险意识,必要时应当聘请律师参与购房过程。



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