最高法会议纪要:诉请撤销虚假登记与抵押权是否构成善意取得的审查处理

善意抵押权人为维护自身合法权益不撤销虚假登记行为确认违法保留效力
(最高人民法院第一巡回法庭2017年第15次法官会议纪要)


【会议日期】2017年11月1日

【主持人】张勇健

【出席法官】郭修江、赵晋江、曹刚、陈宏宇、钱小红、张颖新、司明灯、熊俊勇(承办人)、王毓莹


一、基本案情

黄某一和黄某二系母子关系。刘某某曾以黄某二的名义向广东发展银行申请50万元贷款做生意,该笔贷款的抵押物为黄某一和黄某二名下的案涉房屋。2009年11月,黄某二因无力偿还贷款本息而被起诉追债。顺德区人民法院民事判决认定,广东发展银行有权对案涉房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿贷款本息共计45万余元。为避免案涉房屋被拍卖,黄某一决定将该房产转入其女黄某三名下并以黄某三名义向银行申请贷款,用于清偿上述贷款。黄某一和黄某二书面公证委托刘某某全权办理有关手续,将房屋产权过户到黄某三名下。刘某某将上述事项转委托伍某某办理。黄某某全权委托案外人钟某某(其另一个身份“钟某颖”,是刘某某女儿周某雅使用的身份)购买案涉房屋,并办理委托公证。刘某某向黎某某借款70多万元,偿还黄某二在广东发展银行的50万元贷款本息并赎回案涉房屋产权证。伍某某找雷州市公安局松竹派出所办理一份证明黄某某的曾用名为“黄某三”的《户籍证明》,找到顺德分行工作人员刘甲了解贷款事项并索要有关资料,后伍某某将贷款资料送回刘甲并要求贷款。顺德分行经审查后批准贷款申请,于2010年8月16日与黄某某签订《购房抵押贷款合同》,约定贷款120万元用于购买案涉房屋,并以该房屋担保清偿。2010年8月23日,刘某某代理合同卖方黄某一、黄某二与钟某某代理的合同买方黄某某签订《房地产买卖合同》,约定将案涉房屋以163.2万元出售给黄某某。2010年8月24日、9月3日,佛山市住建局向黄某某、顺德分行核发粤房地权证佛字第0300151353号《房地产权证》和粤房地他项权证佛字第0310020385号《他项权证》。同时,在原属黄某一、黄某二的《房地产权证》和《房地产权共有(用)证》内页中加注“注销”字样的印章。2010年9月8日,顺德分行向黄某二的银行账户(伍某某代为开办)发放贷款120万元。同日,黎某某同刘某某一起从该账户里转出99万元至其夫叶某雄的账户,其余款项由刘某某存入自己的银行账户并另行处分。后因黄某某的还款账户在合计偿还121291.59元本息后无力继续清偿,被顺德分行起诉追债。2012年11月28日,顺德区人民法院作出(2012)佛顺法伦民初字第19号民事判决,确认顺德分行对涉案房屋的抵押权。2015年8月27日,顺德区人民法院作出(2014)佛顺法刑初字第2703号生效刑事判决(以下简称2703号刑事判决书),以骗取贷款罪判处刘某某有期徒刑一年零九个月,并处罚金人民币1万元。该院认定刘某某使用虚假户籍证明,将案涉房屋过户至黄某某名下,并进而持相关的虚假资料骗取银行贷款,其骗取的对象是办理房地产过户的相关部门和办理贷款的银行,最终骗取银行贷款120万元。该判决同时认定“钟某某”的身份是虚假的,黄某某用于申请贷款的银行流水账户和房地产买卖合同也是虚假的。2015年11月4日,黄某一、黄某二提起本案行政诉讼,请求:(1)撤销被告作出的注销粤房地证字第C6026635号《房地产权证》和粤房地共证字第C1467912号《房地产权共有(用)证》行为,恢复原权属人房屋档案及房地产权证;(2)撤销被告作出的粤房地权证佛字第0300151353号《房地产权证》;(3)撤销被告作出的粤房地他项权证佛字第0310020385号《房地产他项权证》。另查明,2017年8月18日,顺德区人民法院作出(2017)粤0606民初127号生效民事判决(以下简称127号民事判决书),确认以黄某一、黄某二名义于2010年8月23日签订的《房地产买卖合同》无效。

佛山市中级人民法院(2015)佛中法行初字第67号行政判决认为,刘某某作为黄某一、黄某二的委托代理人,在涉案房屋的买卖、过户登记、抵押登记过程中,恶意串通黄某某使用虚假证明材料申请房地产转移登记和房地产抵押登记,致使房屋登记部门作出一系列错误登记行为,该院依法予以纠正。黄某一、黄某二的诉讼请求部分成立,该院仅对其有理的部分予以支持。判决:(1)撤销被告“粤房地权证佛字第0300151353号”《房地产权证》的行政登记行为;(2)撤销被告“粤房地他项权证佛字第0310020385号”《房地产他项权证》的行政登记行为;(3)撤销被告注销“粤房地证字第C6026635号”《房地产权证》和“粤房地共证字第C1467912号”《房地产权共有(用)证》的行政登记行为;(4)驳回黄某一、黄某二的其他诉讼请求。

广东省高级人民法院(2016)粤行终1129号行政判决认为,黄某一和黄某二并未通过民事争议解决途径取得否定其与黄某某买卖合同效力及顺德分行抵押权效力的生效判决或仲裁裁决。因此,其请求撤销粤房地权证佛字第0300151353号《房地产权证》依据不足。判决撤销一审判决,驳回黄某一、黄某二的诉讼请求。黄某一、黄某二向最高人民法院申请再审。

最高人民法院提审后作出(2017)最高法行再95号行政判决,认为关于房屋登记的合法性问题,应该以生效的2703号刑事判决以及127号民事判决认定的事实,确认当事人存在提交虚假材料、以非法手段获取房屋登记的情况;由于存在提交虚假材料非法获取房屋登记的情形,案涉房屋登记本应予以撤销,但顺德分行的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由;房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力,同时驳回两再审申请人的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条的规定,作出再审判决:撤销一、二审行政判决;确认佛山市人民政府、佛山市住房和城乡建设局颁发的粤房地权证佛字第0300151353号《房地产权证》违法;驳回黄某一、黄某二的其他诉讼请求。


二、法律问题

房屋登记机构办理案涉房屋产权登记的合法性问题;2.案涉房屋抵押登记的合法性问题;3.判决方式问题。


三、法官会议意见

当事人提供虚假材料登记行为本应撤销,但抵押权人系善意第三人,为保护其合法权益,应当确认登记颁证行为无效同时保留效力,以实现其抵押权。


四、意见阐释

抵押权善意取得对房屋撤销登记的阻却需要考虑以下三个方面的问题:一是房屋登记机构办理房屋产权登记的合法性问题;二是房屋抵押登记的合法性问题;三是如何选择恰当的判决方式问题。

1.关于房屋产权登记的合法性问题

2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定,“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定,申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务,法律并无明确规定,但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说,房屋登记机构在审查登记行为时,主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查,对于相关材料的实质真实性、合法有效性,登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中,确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料,欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的,可以依照《房屋登记办法》第八十一条进行相应处理。房屋登记机构在审核申请登记材料时已尽到审慎义务,其登记行为符合《房屋登记办法》的要求。但是,在房屋登记之后,如果出现了新的事实,如有生效判决能够确认当事人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料,从而获取房屋登记的情形。在此情况下,房屋登记机构完全可以依据《房屋登记办法》第八十一条的规定进行审查,决定是否需要行使自行撤销权,撤销对涉案房屋的登记行为。在房屋登记机构未予自行撤销的情况下,当事人诉请法院处理,法院依法应当对登记行为的合法性作出处理,并可以依照该条款的规定认定登记行为的合法性。

2.关于房屋抵押登记的合法性问题

《房屋登记办法》第八十一条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”首先,对于房屋登记过程中当事人提供虚假材料的,房屋登记机构事后发现的,也需要通过调查确认是否应当撤销房屋登记,这种撤销的过错和责任虽然不在房屋登记机构,但符合该条规定情形的,房屋登记机构仍然需要撤销房屋登记。其次,这里规定的是除善意取得外,通过提供虚假材料获得房屋登记的,应予撤销。也就是说,如果存在善意取得的情形,则构成对撤销房屋登记的阻却事由。一般情况下,本条规定所说的善意取得是指房屋为第三人善意取得。那么,在本案中需要进一步讨论的问题则是,无处分权人处分他人房屋并办理登记,真实的房产权利人主张撤销房屋登记,而第三人主张善意取得房屋抵押权时,能否构成对撤销房屋登记的阻却事由。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定,“当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”根据上述规定,他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。当然,判断房屋抵押权是否构成善意取得,也要结合善意取得的一般理论 和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素,则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。如前所述,由于存在提交虚假材料非法获取房屋登记的情形,房屋登记本应予以撤销。但涉及房屋抵押登记的案件,往往还牵扯抵押权人的权益,如果抵押权人在签订抵押合同、办理抵押贷款时尽到了审查义务,且不存在重大过失,应当认定为善意第三人。那么,房屋登记机构作出的涉案房屋的抵押登记行为合法有效,并无不当。抵押贷款合同银行在办理抵押登记时确实应采用审慎的态度对申请人提供的相关材料进行审查。但是,作为房屋登记机构的被申请人的审查义务应当高于银行的审查义务,如果房屋登记机构未能审查出材料存在造假或无效的情况,要求银行工作人员作出比政府部门更准确的判断和更高的审查强度,没有法律根据和现实可能性。并且,在当事人恶意串通提供虚假材料的情况下,抵押登记亦是建立在房屋登记机构已经先作出房屋转移登记,基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的。抵押权人作出的抵押登记行为不存在重大过失,其所取得的抵押权属于善意取得,应受法律保护。抵押权的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由。

3.关于判决方式问题

对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销,《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式,就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系,该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外,也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。涉及房屋登记及抵押登记两个行政行为,抵押登记系应该受到法律保护的权利,如果撤销房屋登记,则抵押登记的物权基础不存在,抵押权人的合法权利得不到保护,势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定,房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力,同时驳回再审申请人的其他诉讼请求。应当指出的是,《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定,“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”原所有权人的相关损失可依照物权法的相关规定,向无权处分人请求赔偿损失。实践中,部分法院认为,房屋所有权的撤销并不及于抵押权,并据此作出相应裁判。根据这种观点,法院可以判决撤销房屋登记,但是保留抵押登记的效力。对于本案中涉及的问题,采用何种判决方式实际上涉及对抵押权与物权之间关系的认识,以及如何平衡各方当事人的合法权益。对于本案的判决方式还存在进一步讨论的空间。(执笔人:熊俊勇;核稿人:郭修江)


来源:我爱行政法

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