第一条 为加强全市农村村民建房用地的管理，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 市人民政府土地行政主管部门统一负责农村村民建房用地的管理和监督工作。

第三条 农村村民对依法批准的建房用地享有使用权，未经依法批准，不得擅自占用土地建房。

第四条 农村村民建房必须符合乡(镇)土地利用总体规划，服从村庄、集镇建设规划，提倡有条件的地方建公寓房。农村村民建房规划建设上的具体要求，由市建设局另行规定。

第五条 农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其宅基地面积以户为单位计算，按如下标准执行：

(—)1—2人户为90平方米

(二)3人户为115平方米

(三)4人户及4人以上户为135平方米

宅基地面积由房屋占地面积及房前屋后占地、山墙两侧通道面积所组成。其中房屋建筑占地面积不得超过宅基地总面积的70%。建楼房的，其楼层面积不另折算宅基地面积。建“三棚”的，“三棚”占地不计入宅基地面积。1-2人户不超过10平方米，3人户不超过12平方米，4人及4人以上户不超过15平方米。

第六条 本办法所称的农村村民户，一般由夫妻和未婚子女及与其共同生活的父母所组成，并以户口为依据。农村中常见的几种对象按如下规定处理：

(—)符合下列条件之一的，1人按2人计算建房户人口(不重复享受)。

1、未婚男女(男满21周岁，女满19周岁）需建结婚用房的；

2、应征入伍的未婚现役军人(不含军官、军校生和军龄10年以上的士官）；

3、已领证的独生子女。

(二)符合下列条件之一的，可按1人标准计算建房户人口。

1、回乡落户定居的离退休干部、职工和配偶在农村的非农在职干部、职工，未享受过房改优惠政策的（含房改售房、一次性领取住房货币补贴、购买经济适用房等)；

2、配偶在农村的现役军人；

3、农业户家庭成员中的居住在家且户口在本市的未婚非农子女。

(三)华侨、港澳台同胞回家乡定居的可按农村村民的建房用地面积标准建房；虽未回家乡定居，但经常回家乡探望，对家乡建设有较大贡献的，可按有关政策规定，视特殊情况给予适当照顾建房用地面积。

(四)无计划生育的子女本人未达到18周岁的，不得享受建房用地面积。

(五)对男方入赘、女方出嫁户口未迁出的，不得在原父母处申请建房。但因法律规定不允许迁入户口的， 则可以随父母合并计算，享受建房用地面积。

第七条 农村村民出租住房或将住房出售给不符合农村村民建房用地条件的单位和个人，再申请建房用地的，不予批准。购买农村村民住房的，应当符合申请建房用地条件，对所购房屋的宅基地使用权，购房户要履行报批手续，经乡(镇)人民政府审核后，报市土地行政主管部门办理审批手续。

第八条 农村村民申请建房用地的报批程序：

(一)农村村民需要建房的，年初向村委会提交建房用地申请报告，村委会按下达的建房用地指标，按村镇建设规划安排建房户的建房地点，拟定建房时间，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意， 然后张榜公布，在取得较为一致的基础上，填写农村村民建房“一年早知道“表，经乡(镇)人民政府审核同意后，由国土管理所上报市土地行政主管部门备存，报批时，以“一年早知道“表为依据进行审批。

(二)上报农村村民建房〞一年早知道“表后，对农村村民建房需要调整承包土地的，按《土地管理法》第十四条的规定办理承包土地的调整手续。

(三)建房户上报建房审批用地材料时，应持《海门市农村村民建房用地审批表》，原《宅基地使用证》或 《集体土地使用证》、《户口簿》、《村镇规划选址意见书》等证件，经所在乡(镇)人民政府审核后，再报市土地行政管理部门办理建房用地审批手续。

第九条 建房用地审批表经市政府批准后满一年不使用的，原批复作废。

第十条 农村村民建房地点，原则上安排在本集体经济组织的土地上，但因规划条件所限，本集体经济组织内无法安排和调剂宅基地的，可以打破村组界限，但要按有关规定办理好调田手续。

第十一条农村村民建房用地批复中明确应拆除的1旧房，原则上坚持先拆后建，先拆后建确有困难的，由建房户提出书面申请经村委会审核后由乡(镇)人民政府批准。

第十二条 因国家或社会公益事业建设的需要，要拆除农村村民原有住房的，可采用“拆一还一”的办法，即按原住房建筑面积的等量批准拆迁户重新建房，如原住房面积少于享受面积的，则按享受面积审批。

第十三条 农场职工、市属菜农、渔业村渔民申请建房用地可参照本办法农村村民建房用地的规定执行。

第十四条 城镇居民户居住有困难的，应当通过购买商品房、经济适用房等途径来解决。对长期居佳在农

村(不包括城市规划区范围)且原有住房破1旧，经济条件差的城镇居民户，确需改善居住条件的，经村民会议或村民代表会议2/3以上成员同意，可参照本办法农村村民建房用地的规定执行。

第十五条 土地利用总体规划确定的村镇规划区内的建房预留地不得作为承包地长期发

包；已经发包的因建房用地需要作适当调整的，由所在村集体经济组织按下列规定程序调整。

(—)村集体经济组织主持调田各方进行协商，经过村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意；

(二)报乡镇人民政府和市人民政府农业行政主管部门批准；

(三)依据批准文件办理土地承包合同等变更手续。

第十六条 需要改变住宅用地的权属、用途或因房屋买卖、转让、馈赠地上附着物而涉及土地使用权转移的，必须经乡(镇)人民政府审核后报市土地行政主管部门依法办理过户变更登记手续，换发证书。

第十七条 严禁村(居)民建住房超标，超过批准数量占用的土地，按非法占用土地论处。第十八条未经批准、骗取批准、越权批准、非法转让土地建房的，由市土地行政主管部门依法处理。

第十九条 本办法自2002年10月1日起施行。本市以往颁布的文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第二十条 本办法由市国土资源管理局负责解释。

二00二年八月二十六日