最高法院判例:房屋售卖方对于买受方将成为相关房屋登记法律文件的持有人应当有合理的预期——杨大富诉海港区政府土地行政登记案


【裁判要旨】

作为房屋买卖的交易主体,当事人依照约定领受了买受方支付的合同价款,其对于房屋买受方将成为相关房屋登记法律文件的持有人应当有合理的预期。从房屋买卖合同签订的背景、时间,合同的履行情况,以及当事人提起相关民事诉讼的具体情形分析,当事人提起民事诉讼,主张房屋及宅基地买卖行为无效时,可以合理推定,当事人知道和应当知道行政机关对其售卖房屋颁发土地使用权证书的时间,不应当迟于其提起合同无效民事诉讼的时间。机械地将当事人在民事案件的庭审中看到涉案土地使用证的时间认定为是其知道和应当知道存在作出被诉行政行为的时间,有违常理,且不利于诚实信用的交易行为。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2017)最高法行申8933号

再审申请人(一审第三人、二审上诉人):杨大富,男,汉族,1972年9月27日出生,住河北省秦皇岛市开发区海韵家园13-1-1201号。

委托诉讼代理人:李玉琴,河北蓝澳律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴明哲,河北蓝澳律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):暴文立,男,汉族,1956年1月10日出生,住河北省秦皇岛市海港区西港镇偏坡村164号。

委托诉讼代理人:陶伟彤,河北凯悦律师事务所律师。

原审被告:河北省秦皇岛市海港区人民政府。住所地:河北省秦皇岛市海港区秦皇东大街49号。

法定代表人:曹立新,河北省秦皇岛市海港区人民政府区长。

委托诉讼代理人:张立铁,河北法润律师事务所律师。

委托诉讼代理人:苏健男,河北省秦皇岛市国土资源局海港区分局工作人员。

再审申请人杨大富因与被申请人暴文立、原审被告河北省秦皇岛市海港区人民政府(以下简称海港区政府)土地行政登记一案,不服河北省高级人民法院(2016)冀行终316号行政判决,向本院申请再审。本院依法由审判员梁凤云、审判员罗霞、审判员王海峰组成的合议庭审查了本案,并于2017年12月27日在本院对本案进行了询问,再审申请人杨大富及其委托诉讼代理人李玉琴、吴明哲以及被申请人暴文利的委托诉讼代理人陶伟彤、原审被告海港区政府的委托诉讼代理人张立铁、苏健男到庭参加了询问。本案现已审查终结。

海港区政府为杨大富颁发了证号为海集用(宅)字第3060029号集体土地使用证(以下简称涉案土地使用证),该土地使用证未记载发证时间。暴文立于2015年9月向河北省秦皇岛市中级人民法院提起本案行政诉讼。

河北省秦皇岛市中级人民法院审理查明,暴文立系河北省秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民,经亲友介绍将其所有位于该村自有房屋出售给抚宁县抚宁镇六村村民杨大富。暴文立与杨大富之间房屋买卖的相关票据的时间均为2001年。杨大富于2001年12月向河北省秦皇岛市海港区西港镇偏坡村交纳了宅基地过户费3000元。海港区政府为杨大富颁发了涉案土地使用证。该土地使用证未记载发证时间。该宅院现已被拆除。

暴文立向河北省秦皇岛市中级人民法院起诉称,其出售案涉房屋数年后于2009年底得知因第三人杨大富非本村集体经济组织成员,其无权与杨大富买卖案涉房屋及宅基地,故在与杨大富协商相互返还及过错分担未果后,向河北省秦皇岛市海港区人民法院提起民事诉讼,主张案涉房屋及宅基地买卖行为无效。在该民事案件2015年5月19日的开庭审理中,其才从得知杨大富持有涉案土地使用证,海港区政府给杨大富有颁证的行政行为。由于海港区政府颁发涉案土地使用证违反法律规定,因此请求人民法院依法撤销海港区政府颁发的涉案土地使用证的行为。

河北省秦皇岛市中级人民法院一审审理认为,海港区政府具有本辖区土地行政管理的法定职权。海港区政府没有提交证据证明其为杨大富颁发涉案土地使用证的具体时间,且海港区政府及杨大富均未提交证据证明暴文立知道或者应当知道被诉颁证行为,故海港区政府主张暴文立的诉请超过起诉期限的辩解理由不能成立。根据1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来的规定,农村村民建住宅,应经相关部门审批。依法改变土地的所有权或者使用权的,须办理土地权属变更登记手续,更换证书。杨大富非河北省秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民,不属于争议宅基地所在集体经济组织成员,其是基于买卖关系取得暴文立位于该村的农宅。杨大富取得该农宅后,海港区政府在对偏坡村的农宅清理换证和为杨大富颁发集体土地使用证中,应有相关变更登记的内容,但杨大富的农村宅基地清理登记表和集体土地使用证中的户主均记载为杨大富,没有记载变更的相关内容。海港区政府及杨大富均未提交证据证明杨大富基于买卖关系取得暴文立所有的农宅后依法进行了变更登记,故海港区政府清宅登记与事实不符,且违反法律法规规定。海港区政府辩称,诉争房屋坐落的土地早已经被征收为国有,标的物不存在,土地性质已经由集体土地转为国有土地,杨大富的涉案土地使用证已经被收回作废,客观上已经无法撤销。但海港区政府及杨大富均未提交证据证明该案争议的土地性质已由集体土地转为国有土地,故该主张不能成立。综上所述,海港区政府为杨大富核发涉案土地使用证的行政行为,事实不清,证据不足,依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定,河北省秦皇岛市中级人民法院于2015年10月27日作出(2015)秦行初字第31号行政判决,判决撤销海港区政府为杨大富颁发的海集用(宅)字第3060029号集体土地使用证。

杨大富不服,向河北省高级人民法院提起上诉。主要理由为,暴文立起诉已经超过了起诉期限。因海港区政府2004年对辖区内的集体土地重新建档、换发新证,原档案已统一销毁。因双方的买卖行为已经实际履行完毕,因此直接将案涉土地登记在杨大富名下,省略了相关变更内容,并不违法。诉争集体土地己被秦皇岛市昌德房地产开发有限公司征用开发,后该地块以划拨形式被置换用于建设安置房新村,土地性质己经变为国有。涉案土地使用证客观上已无法撤销。请求依法撤销一审行政判决,改判驳回暴文立的诉讼请求或将本案发回重审。

河北省高级人民法院二审审理认为,海港区政府以及杨大富提供的证据尚不足以证明暴文立的起诉已经超过了法定的起诉期限,对暴文立起诉已超过法定起诉期限的上诉理由不予支持。杨大富并非河北省秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民,不属于争议宅基地所在集体经济组织成员,暴文立将房屋出售给杨大富后,海港区政府将上述宅基为杨大富进行了土地登记,该土地登记程序未按本案双方当事人房屋买卖的实际情况进行登记,该土地登记行为认定事实不清。因海港区政府及杨大富在一审期间均未提交证明本案争议的土地性质已由集体土地转为国有土地,杨大富的涉案土地使用证已经被收回作废的证据。故关于涉案土地使用证客观上已无法撤销的上诉理由不予支持。综上,一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

再审申请人杨大富不服一、二审判决,向本院申请再审,主张一、二审法院认定事实和适用法律存在错误。主要理由为:(一)暴文立的起诉已经超过起诉期限。2001年暴文立卖给杨大富房屋时已经将其所有的《集体土地使用证》和《房屋所有权证》交付给杨大富。2004年所在地进行农村宅基地清宅活动中,暴文立对案涉房屋已登记在杨大富名下是知晓的。暴文立在河北省秦皇岛市海港区偏坡村有两套房屋,相互距离仅隔一条马路,其另一套住房也在清宅之列,2004年偏坡村村民领取新换的《集体土地使用证》时,有证人证明是村里广播通知的,暴文立对杨大富已经领取涉案土地使用证不可能不知道,对海港区政府给杨大富2004年颁发涉案土地使用证的行政行为是明知的。(二)海港区政府没有积极全面的提供证据和调查取证,杨大富过于相信行政机关能够提供足够证据,导致一、二审认定事实错误。杨大富从土地管理部门调查取得的《秦皇岛市农村宅基地清理登记表》能够确定涉案土地使用证的颁发时间是2004年。(三)海港区政府为杨大富办理土地使用权过户手续并不违法。海港区政府2004年对辖区内的集体土地重新建档、换发新证,并将杨大富的档案统一销毁,因双方的买卖行为已经实际履行完毕,海港区政府直接将案涉土地登记在杨大富名下,省略了相关变更内容,并非违法行为。虽然涉案土地使用证的时间未能填写,有些许瑕疵,但该不利后果不应当由杨大富承担。(四)海港区政府颁发涉案土地使用证的行政行为实际上已无法撤销。诉争土地已被征用开发用于建设安置房新村,土地性质已经变更为国有,涉案行政行为不具有可撤销的内容。(五)暴文立提起本案行政诉讼违反了诚实信用原则,其目的是取得拆迁利益。本案认定行政机关土地使用证过户行为有效更能维护交易安全。综上,请求依法撤销一、二审判决,确认海港区政府核发涉案土地使用证的行为合法有效。

被申请人暴文立答辩认为,杨大富的再审请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。

原审被告海港区政府答辩称,一、二审判决认定事实错误。杨大富就本案提起的行政诉讼超过了起诉期限;且涉案土地使用证不具有撤销内容。

本院认为,本案的焦点问题在于暴文立提起本案行政诉讼是否超过了起诉期限,海港区政府颁发涉案土地使用证的行为是否违法以及该证是否应当撤销。

关于焦点一。一、二审法院认定暴文利是于2015年5月19日在其主张涉案买卖合同无效的民事诉讼庭审中,才获知海港区政府颁发了涉案土地使用证,并以此作为暴文利知道和应当知道被诉行政行为的时间,认定提起本案行政诉讼未超过起诉期限。本院认为,一、二审法院对该事实的认定存在错误。首先,根据一、二审法院审理查明的事实,暴文立与杨大富之间房屋买卖合同的相关票据均为2001年,杨大富亦于2001年向房屋所在地的河北省秦皇岛市海港区偏坡村交纳了宅基地过户费3000元。作为房屋买卖的交易主体,暴文立依照约定领受了杨大富支付的合同价款,其对于房屋买受方的杨大富将成为相关房屋登记法律文件的持有人应当有合理的预期。其次,杨大富在一、二审提交的证据以及本院的询问中所涉集体组织村民的证言等证据证明,2004年涉案地区进行过农村宅基地清宅活动,河北省秦皇岛市海港区偏坡村村民被通知领取新换发的《集体土地使用证》。在本院询问中,海港区政府主张当时工作量大,由于工作疏忽导致没有在杨大富持有的涉案土地使用证上填写具体时间。尽管不能将2004年清理宅基地的时间认定为是涉案土地使用证的颁证,但对于涉案土地使用证的颁证时间,应当根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条的规定,运用逻辑推理和生活经验,进行全面、客观和公正地分析判断,准确认定案件事实。从本案房屋买卖合同签订的背景、时间,合同的履行情况,以及暴文利提起相关民事诉讼的具体情形分析,暴文立在2010年向河北省秦皇岛市海港区人民法院提起民事诉讼,主张房屋及宅基地买卖行为无效时,即称其在与杨大富协商相互返还及过错分担未果后提起诉讼,请求人民法院确认房屋买卖合同无效。本院认为,根据上述证据和事实,可以合理推定,暴文利知道和应当知道海港区政府对其售卖给杨大富的房屋颁发土地使用权证书的时间,不应当迟于其2010年提起合同无效民事诉讼的时间。机械地将暴文利在民事案件的庭审中看到涉案土地使用证的时间认定为是其知道和应当知道存在作出被诉行政行为的时间,有违常理,且不利于诚实信用的交易行为。暴文利提起的本案行政诉讼超过了法律规定的起诉期限。

关于焦点二。由于暴文立的起诉已经超过起诉期限,其起诉应当裁定予以驳回,在起诉不具有适法性的情况下,被诉颁发涉案土地使用证行为的合法性不属于本案审理范围。关于杨大富和海港区政府称,涉案集体土地已被秦皇岛市昌德房地产开发有限公司征用开发,该地块以划拨形式被置换到秦皇岛市政搅拌站东北角用于建设安置房新村,现土地性质已经变为国有的事实在与本案相关联的民事诉讼中亦有查明。由于案涉房屋性质已经变化,被诉行为不具有可撤销的内容,一、二审法院判决撤销涉案土地使用证不符合法律规定。

综上,杨大富的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第四项规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款之规定,裁定如下:

指令河北省高级人民法院再审本案。

审判长  梁凤云

审判员  罗 霞

审判员  王海峰

二〇一九年四月十九日

书记员  申泽斌

 


来源:微信公众号 行政法实务

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